Perustajaosakkaiden lakiasioiden osaamista Helsingistä

Kiinteistön kaupoissa, varsinkin jos ollaan myymässä rakentamatonta kiinteistöä rakennuspaikaksi, myyjä ilmoittaa usein kunnallistekniikan mahdollisesta olemassaolosta, koska sillä on merkitystä kauppahinnan ja tulevan rakennushankkeen kannalta.

Asiakkaamme osti marraskuussa 1997 Helsingistä rakennuspaikan uudisrakennustaan varten. Kaupan välittäjänä toimi tunnettu kiinteistönvälitysliike. Asiakkaamme oli saanut tiedon myytävästä kohteesta lehti-ilmoituksesta. Ilmoituksessa kohdetta myytiin paritalotonttina maininnoin: ”Kunnallistekniikka rajalla”.

Myyntiesitteessä kohdassa ”Kaavatilanne” ilmoitettiin: ”vahv. kaava.” Esitteen kohdassa ”Kunnallistekn.” ilmoitettiin: ”On, rajalla.” 

Kaupanteon jälkeen asiakkaallemme selvisi, että kunnallistekniikka ei ollutkaan ostetun alueen rajalla, vaan jätevesiviemäriä varten jouduttiin suunnittelemaan ja rakennuttamaan n. 24 metriä ylimääräistä viemäriä ja kaivo. Tämän työn hinnaksi muodostui euroiksi muutettuna 17.589 euroa vastaten n. 24 %:n osuutta kauppahinnasta.

Vaadimme asiakkaamme puolesta em. määrää myyjältä hinnanalennuksena ja välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena. Myyjä ja välitysliike kiistivät vaatimukset mm. väitteillä sijaintitiedon virheettömyydestä, ostajan selonottovelvoitteen laiminlyönnistä ja sillä, ettei ostajalle tullut vahinkoa koska kohde oli ostettu alle käyvän hinnan. Lisäksi vedottiin syy-yhteyden puuttumiseen: jos ostaja olisi tiennyt kunnallistekniikan sijainnin, olisi hän silti ostanut kaupan kohteen, joka myytiin 13 % alle hintapyynnön.

Käräjäoikeus totesi tuomiossaan ensin lehti-ilmoituksen virheen, minkä vastaajatkin myönsivät. Sen jälkeen käräjäoikeus totesi, että esitteessä tieto kunnallistekniikan sijainnista on esitetty siten, että se on ollut omiaan johtamaan käsitykseen sen sijainnista kaupan kohteen rajalla. Esitetty virheellinen tieto olisi tullut oikaista ennen kauppaa, ja kun välitysliike ei näin ollut menetellyt, se oli laiminlyönyt kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 6 §:ssä tarkoitetun huolellisuusvelvoitteensa (em. laki on kumottu kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetulla lailla (15.12.2000/1074) jonka 7 §:ään vastaava säännös sisältyy).

Ostajan selonottovelvoitteen osalta käräjäoikeus totesi, että kunnallistekniikan sijainti ei ole ollut havaittavissa kohteen ulkoisessa tarkastelussa. Ostajalla ei ole ollut erityistä selonottovelvollisuutta esitteessä ilmoitetusta seikasta, vaan hänelle on ollut oikeus luottaa annettuun tietoon. 

Yhteenvetona käräjäoikeus totesi, että ostajalle on kiinteistön markkinoinnissa annettu virheellinen tieto, ja myyjä on maakaaren 2 luvun 20 §:n nojalla tuottamuksestaan riippumatta vastuussa edustajananaan toimineen kiinteistönvälitysliikkeen antamista tiedoista. Kaupan kohdetta rasitti maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Kun virhe on syntynyt kiinteistönvälitysliikkeen markkinoinnissa, ostajalle on myös syntynyt kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 13 §:n mukainen oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän osoittaa aiheutuneen välittäjän virheestä (nykyisen lain 14 §:ssä vastaava säännös).  Syy-yhteys virheellisen markkinoinnin ja vahingon välillä oli olemassa. Käräjäoikeus ei antanut merkitystä sille, mikä ostajan suhteutuminen olisi ollut kauppaan ilman edellä mainittua virhettä. 

Hinnanalennuksen ja korvauksen määrän osalta käräjäoikeus aluksi totesi, että ostajan oikeus hinnanalennukseen on riippumaton siitä, onko kohde myyty käypään hintaan tai alihintaan, vaikka alihintaisuudella suhteellisen laskutapaan perustuen voi olla hinnanalennusta alentava merkitys. Vahingonkorvaukseen mahdollisella alihintaisuudella ei ole merkitystä.

Käräjäoikeus sen jälkeen selosti asianosaisten esittämiä eriäviä kantoja koskien ostajan taholta esitettyjen vertailukauppojen kauppahintoja. Käräjäoikeus otti perusteeksi kiinteistönvälitysyhtiön toimeksiantosopimuksessa arvioiman myyntihinta-arvion. Koska toteutunut kauppahinta erosi siitä n. 3,5 %, katsoi käräjäoikeus ostajan maksetun kauppahinnan kohteen käypäksi arvoksi.

Lopputulemana käräjäoikeus tuomitsi viemärin hieman tarkentuneen pituuden perusteella myyjän hinnanalennuksena ja välitysliikkeen vahingonkorvauksena maksamaan yhteisvastuullisesti asiakkaallemme euroiksi muutettuna 13.209 euroa ja korvaamaan asiakkaamme oikeudenkäyntikulut, molemmat määrät korkoineen.

Myyjä ja välitysliike valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus totesi tuomiossaan, että lehti-ilmoituksessa ja myyntiesitteessä oli ollut virhe, mitä ei ollut väitettykään oikaistun kaupanteossa tai sitä ennen. Hovioikeus ei antanut merkitystä valittajien väitteille mahdollisesti annetusta johtokartasta, koska ostajan ei siitä voitu katsoa ymmärtäneen, että viemäröinti ei vastoin lehti-ilmoitusta ja esitettä sijaitsekaan rajalla eli tontin ominaisuudet eivät vastaakaan annettuja tietoja. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Kiinteistökaupan virheestä ilmoittamisesta säädetään maakaaren (MK) 2 luvun 25 §:ssä. Lainkohdan mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Edelleen säännöksen mukaan jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Myyjä ei säännöksen mukaan kuitenkaan vapaudu vastuusta edellä mainituilla perusteilla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Kiinteistökaupoissa ei ole kovin harvinaista, että myyjänä on kuolinpesä. Pesälle tehtävän reklamaation osalta on huomioitava, että pesän osakkaat kantavat ja vastaavat yhteisesti pesää koskevissa asioissa, ellei pesän hallintoa ole järjestetty muutoin esim. pesänselvittäjälle. Pääsääntöisesti reklamaatio on tehtävä kaikille pesän osakkaille, ellei pesään olen määrätty pesänselvittäjää.

Tapauksessamme aviopuolisot A ja B myivät v. 2002 puoliksi omistamansa omakotitalokiinteistön X:lle. Kaupan jälkeen B kuoli, ja hänen pesänsä, jonka osakkaita olivat A ja A:n ja B:n tytär C, jaettiin kokonaisuudessaan v. 2004 tehdyllä perinnönjakosopimuksella. Syksyllä (ennen 5 vuoden kulumista hallinnan luovutuksesta) v.  2006 X reklamoi ok-talon kosteusongelmista A:lle kiinteistön myyjänä ja vaati hinnanalennusta. Kun A kiisti vaatimuksen, haastoi X A:n oikeuteen ja esitti vaatimukset A:lle oikeusteitse.

X esitti vaatimukset B:n pesän toiselle osakkaalle C:lle vasta v. 2007 sen jälkeen, kun kiinteistön hallinnan luovuttamisesta X:lle oli kulunut yli 5 vuotta.  X täsmensi v. 2008 vaatimukset B:n pesältä puoleen määrään vaatimastaan hinnanalennuksesta, A:n ollessa X:n mukaan vastuussa toisesta puolikkaasta. X katsoi, että kun reklamaatio oli v. 2006 toimitettu A:lle, jonka hoidossa pesä oli ollut, oli reklamaatio toimitettu myös pesää sitovasti ajoissa.  A ja C katsoivat, että kun B:n pesää ei oltu asianmukaisesti reklamoitu 5 vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta, X oli menettänyt oikeutensa esittää vaatimuksia B:n pesälle. 

Keskeiseksi kysymykseksi riidassa muodostui siten kysymys siitä, oliko X menettänyt oikeutensa esittää hinnanalennusvaatimus toiselle myyjistä eli B:n pesälle. Velan vanhentumisen katkaiseminen on velkojalle merkittävä oikeustoimi, joka on tarvittaessa pystyttävä näyttämään toteen. Muuten saattaa saatava vanhentua.

X:n kannalta ongelmallista oli, että kaikki 5 vuoden sisällä tehdyt vaatimukset oli esitetty nimen-omaisesti yksin A:lle kiinteistön myyjänä, edes viittaamatta tämän asemaan B:n pesän osakkaana. Tiedoksiantoa kuolinpesälle sääteli tuolloin (ja nykyään) oikeudenkäymiskaaren säännös, jonka mukaan tiedoksianto kuolinpesälle toimitetaan kaikille kuolinpesän osakkaille tai pesänselvittäjälle, jos sellainen on määrätty. Lisäksi säännöksen mukaan tiedoksianto voidaan toimittaa mm. myös sellaiselle osakkaalle, joka hoitaa pesän omaisuutta, jolloin tiedoksiannon vastaanottajan on viipymättä toimitettava jäljennös saamistaan asiakirjoista kullekin osakkaalle.

Hallituksen esityksessä tiedoksiantoa kuolinpesälle koskeviksi säännöksiksi todetaan, että pesän hoitaminen saattaa ilmetä monista eri seikoista, kuten siitä, että osakas asuu kuolinpesään kuuluvassa kiinteistössä tai muussa vainajan asunnossa taikka asunnon välittömässä läheisyydessä.  Esitöiden em. määrittelyn perusteella A ei ”hoitanut” B:n pesää X:n reklamoidessa asiasta v. 2006.

Asemaansa turvatakseen X haki v. 2008 pesäselvittäjän B:n pesään selvittämään pesän hinnanalennussaatavaa X:ltä. Pesänselvittäjä pyysi X:lta perusteet vaatimukselleen ja pesän osakkailta vastineet, ja otti niiden perusteella kannan X:n saatavan olemassaoloon. 

Pesänselvittäjä totesi, että kirjallisuudessa on todettu voimassa olevan välttämättömän prosessinyhteyden periaatteen, jonka noudattaminen tarkoittaa sitä, että tiedoksiannot tulee tehdä kaikille pesän osakkaille. Lisäksi pesänselvittäjä totesi, että oikeuskäytännössä KKO 1976 -II-2 on todettu, että ilmoitus, joka on annettu sellaiselle kuolinpesän osakkaalle, jonka hoidossa pesä on, on keskeyttänyt vanhenemisen kaikkiin osakkaisiin nähden. Johtopäätöksessään pesänselvittäjä totesi mm., että koska kuolinpesä ei ollut A:n hallussa, A:lle v. 2006 tehty virheilmoitus ei ollut keskeyttänyt vanhenemisaikaa C:tä kohtaan, joten X:n vaatimus B:n pesää kohtaan on perusteeton.

Asianosaiset tyytyivät pesänselvittäjän kantaan, ja lopulta sopivat v. 2009, että koska B:n pesän vastuu kiinteistökaupan johdosta on vanhentunut, päämiehemme A maksaa X:lle puolet hieman sovitellusta hinnanalennuksesta sopimuksessa mainituin aika- ym. ehdoin.

Kirjoituksessamme Matkan varrelta 11.9.2024 kerrottiin tapauksesta, jossa rakennusurakka-sopimuksen osapuolet sopivat urakkasopimuksen purkamista koskevassa riita-asiassa, että he pyytävät ensin käräjäoikeuden välituomiota sen ratkaisemiseksi, oliko urakkasopimuksen purkaminen ollut pätevä vai pätemätön (vastaus tähän ratkaisi, kumpi oli korvausvastuussa), ennen korvausvaatimusten enempää käsittelyä. Välituomion yhteisestä pyynnöstä mahdollistaa oikeudenkäyntiä koskeva oikeudenkäymiskaari.

Asianosaiset voivat myös asuntokauppaan liittyvissä asioissa sopia normaalimenettelystä poikkeamisesta, kuten alla oleva esimerkkimme osoittaa, mutta nyt ilman välituomiomenettelyä ja oikeudenkäymiskaaren tukea.

Asunto-osakeyhtiön uudiskerrostalo rakennettiin 2000 luvun alkupuolella vesistön välittömään läheisyyteen siten, että sen asunnoista oli esteetön näköala ko. vesistöön – ainakin myyntiesitteen mukaan. Talon valmistuttua asunto-osakeyhtiö ja valtaosan asuntojen ostajista nimittäin reklamoivat päämiehellemme osakkeiden myyjälle (perustajaosakas), että esteetöntä vesistönäköalaa ei ole, koska vesistöön päin aukeavien lasitettujen parvekkeiden lasien alaosa oli lasitettu lasilla, josta ei sisältä ulospäin katsottaessa näe ainakaan kunnolla läpi. Vaatimuksena oli ko. lasien vaihtaminen tai vaihtamiskustannuksista vastaaminen.

Perustajaosakas kiisti vaatimukset mm. sillä perusteella, että asunnoista on vesistönäköala ja ko. parvekelasin laatu selvisi ns. turva-asiakirjoista, minkä jälkeen oli odotettavissa asunto-osakeyhtiön ja kymmenien osakkeenostajien kanteet kohdistettuna perustajaosakkaaseen. Tässä tilanteessa riitaisuuden osapuolet totesivat, että vaatimukset ja niiden perusteet olivat kunkin asunnon osalta identtiset: lasien vaihto tai niiden vaihtokustannusten korvaaminen näköalan parantamiseksi.

Todettuaan edellä mainitun osapuolet neuvottelivat ja tekivät mm. oikeudenkäyntikulujen minimoimiseksi sopimuksen, jonka mukaan erimielisyys ratkaistaan ns. pilottioikeudenkäynnillä, jossa yksi sopimuksessa nimetty asunnonomistaja vaatii sopimuksen liitteeksi otetun haastehakemuksen mukaisella kanteella perustajaoksakkaalta korvausta ko. lasien vaihtamisen aiheuttamista kustannuksista asuntonsa osalta. Sopimuksen mukaan osapuolet sitoutuivat kanteen lainvoimaisen ratkaisun mukaiseen lopputulokseen kaikkien asuntojen osalta, ts. kanteen menestyessä perustajaosakas maksaa ko. lasien vaihdon kustannukset kaikkien asuntojen osalta, ja mikäli kanne hylätään, asunto-osakeyhtiö ja asuntojen omistajat luopuvat ko. lasien vaihtamisesta aiheutuvista korvausvaateista.

Sopimuksessa yksilöity asunnonostaja nosti 21.10.2008 kanteen, jolla riitaisuus ratkaistiin ja sopimus toteutui. Sopimus, joka edellytti luottamusta puolin ja toisin, oli suppea, varsinainen sopimusteksti laajuudeltaan vain 2 sivua. Sopimuksen liitteenä ollut haastehakemus, joka tarkoin määritteli vaatimukset ja niiden perusteet, oli laajuudeltaan 5 sivua ilman liitteitä.  Sopimuksen allekirjoittivat asunto-osakeyhtiö, pääosa osakkeenomistajista ja perustajaosakas.

Miten sitten em. pääasia eli pilottikanne ratkaistiin? Sillä ei kirjoituksemme kannalta ole merkitystä, sopimus olisi toteutunut olisipa ratkaisu ollut kumpaan suuntaan tahansa. 

Kirjoituksemme alussa viittasimme välituomiolla ratkaistuun riita-asiaan rakennusurakkariidassa.  Em. pilottioikeudenkäynnin sijaan olisi asuntokauppariidassa voitu edetä myös siten, että riidan osapuolet olisivat pyytäneet käräjäoikeutta ensin välituomiolla ratkaisemaan, onko perustajaosakkaalla korvausvelvollisuutta vai ei, ja vasta sen jälkeen olisi käsitelty korvausvaatimuksia. Tällöin on kuitenkin huomattava, että asianosaisilla ei ole ehdotonta oikeutta saada ko. välituomiota, vaan sen antaminen on aina oikeuden harkittavissa.

Tässä palataan aikaan ennen nykyisiä Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja 1998 (YSE 1998), nimittäin vuoteen 1992. Silloin olivat voimassa edeltävät Rakennusurakan yleiset sopimusehdot 1983 (YSE 1983), mutta tapauksella on merkitystä myös nykyisin, koska tapaukseen sovelletun YSE 1983:n 62 §:ää vastaa nykyisen YSE 1998:n 78 §:ä, vaikka ko. sopimuskohtien sanamuodot ovat toisistaan hieman poikkeavat.

Asiakkaamme rakennuskohteen rakennuttaja (pääurakoitsija) purki alaurakoitsijan (LVV-työt) urakkasopimuksen tämän viivästyksen perusteella. Alaurakkasopimuksessa noudatettavan YSE 1983:n 62 §:n mukaan rakennuttajalla on oikeus purkaa sopimus muun muassa, jos työtä tehdään niin hitaasti, ettei se ilmeisesti valmistu sopimuksen mukaisessa ajassa, paitsi jos tämä aiheutui syistä, jotka oikeuttaisivat (ala)urakoitsijan saamaan urakka-aikaan pidennystä, eikä (ala)urakoitsija rakennuttajan kirjallisesta huomautuksesta huolimatta ole kohtuullisessa ajassa korjannut viivästystä.

Riidanalaiseksi tuli alaurakoitsijan kanteen ja rakennuttajan vastakanteen perusteella mm. se, oliko purku pätemätön, koska varoitus purkamisesta oli annettu YSE:stä poiketen suullisesti, vai oliko purkua pidettävä pätevänä koska alaurakoitsijaa oli todistettavasti suullisesti varoitettu useaan otteeseen viivästyksestä, ja tämä oli näin tietoinen purkamisen perusteesta.

Koska asiassa olisi tullut puolin ja toisin esitettäväksi laajaa näyttöä aiheutuneista vahingoista, pyysivät asianosaiset käräjäoikeutta ensin ratkaisemaan kysymyksen sopimuksen purkamisen pätevyydestä välituomiolla (välituomiosta säädetään oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:ssä).

Välituomion kohteeksi esitetty ongelma oli sikäli mielenkiintoinen, ettei silloisessa YSE 1983:ssa (eikä YSE 1998:ssa) ole otettu nimenomaista kantaa siihen, onko purkua edeltävän varoituksen kirjallinen muoto pätevän purun edellytys vai onko muodolla vain todistelua helpottava merkitys.

Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että alaurakoitsija oli viivästynyt ja purulle oli siten YSE 62 §:n 1 kohdassa mainitut edellytykset, mutta koska ennen purkua annettavan varoituksen kirjallisen muotovaatimuksen noudattamatta jättäminen oli seikka, joka teki purkamisen pätemättömäksi, käräjäoikeus vahvisti, että purkaminen ei ollut pätevä ja alaurakoitsijaa sitova. Tämän jälkeen ratkaistiin alaurakoitsijan laittomaan purkuun perustuneet korvusvaateet.

Asianosaiset valittivat hovioikeuteen, joka ei muuttanut käräjäoikeuden välituomiota, ja palautti asian käräjäoikeuteen alaurakoitsijan korvausvaateiden selvittämistä varten (käräjäoikeus oli jättänyt vaatimukset tutkimatta kielletyn kanteenmuutoksen vuoksi).

Korkein oikeus (KKO) myönsi rakennuttajalle valitusluvan välituomion osalta, ja valituksessaan rakennuttaja vaati, että hovioikeuden päätös ja käräjäoikeuden välituomio kumotaan, alaurakka-sopimuksen purkamisen vahvistetaan olevan pätevä ja alaurakoitsijaa sitova, ja alaurakoitsija velvoitetaan korvaamaan rakennuttajalle sopimusrikkomuksen aiheuttamat vahingot.

KKO kumosi hovioikeuden päätöksen välituomiota koskevansa osalta ja käräjäoikeuden välituomion ja vahvisti, että alaurakkasopimuksen purkaminen oli ollut pätevä ja alaurakoitsijaa sitova. KKO palautti asian käräjäoikeuteen, jossa asianosaisten riita jatkui rakennuttajan purkamiseen perustuvien vaatimusten selvittelyllä (KKO 1988:75).

KKO:n totesi perusteluissaan mm., että urakkasopimuksen purkaminen on viivästyksen seurauksen ankara, ja että vaatimusta kirjallisesta muodosta voidaan perustella sillä, että urakoitsija saa näin täsmällisen tiedon viivästyksen kohteesta ja tilaisuuden korjata suorituksensa sopimuksen mukaiseksi. Sen jälkeen kuuluu KKO:n perustelujen ydinkohta seuraavasti: Korkein oikeus katsoo kuitenkin, ettei yleisten sopimusehtojen 62 §:ssä vaadittu kirjallinen muoto viivästyksestä huomauttamiselle ole sellainen muotovaatimus, jonka noudattamatta jättäminen yksinään tekisi  purkamisen tehottomaksi, kun asiassa muutoin on selvitetty, että urakoitsijan edustajalle eli tässä tapauksessa X:lle on toistuvasti huomautettu viivästyksestä ja kun sopimusehtojen mukaiset purkamisen edellytykset ovat olleet olemassa.

KKO:n ratkaisusta huolimatta urakkakirjallisuudessa on aiheellisesti korostettu, että purkua edeltävä varoitus on pääsääntöisesti aina annettava kirjallisessa muodossa mm. näyttökysymysten ja suullisiin ilmoituksiin liittyvien väärinkäsitysten mahdollisuuden vuoksi.

Riidan KKO:n ratkaisemalta osalta voidaan todeta vielä asianosaisten pyytämän välituomion   aiheuttama ajallinen vaikutus: urakan purku tapahtui 31.3.1992, käräjäoikeuden välituomio annettiin 29.11.1994 ja tuomio 13.3.1995, hovioikeuden tuomio 25.3.1997 ja KKO:n tuomio 18.6.1998, jonka jälkeen vasta päästiin aloittamaan rakennuttajan pätevään urakkasopimuksen purkamiseen perustuvien vahingonkorvausvaatimusten käsittely käräjäoikeudessa.