Asuntokappariidan ratkaisu ns. pilottioikeudenkäynnillä

Kirjoituksessamme Matkan varrelta 11.9.2024 kerrottiin tapauksesta, jossa rakennusurakka-sopimuksen osapuolet sopivat urakkasopimuksen purkamista koskevassa riita-asiassa, että he pyytävät ensin käräjäoikeuden välituomiota sen ratkaisemiseksi, oliko urakkasopimuksen purkaminen ollut pätevä vai pätemätön (vastaus tähän ratkaisi, kumpi oli korvausvastuussa), ennen korvausvaatimusten enempää käsittelyä. Välituomion yhteisestä pyynnöstä mahdollistaa oikeudenkäyntiä koskeva oikeudenkäymiskaari.

Asianosaiset voivat myös asuntokauppaan liittyvissä asioissa sopia normaalimenettelystä poikkeamisesta, kuten alla oleva esimerkkimme osoittaa, mutta nyt ilman välituomiomenettelyä ja oikeudenkäymiskaaren tukea.

Asunto-osakeyhtiön uudiskerrostalo rakennettiin 2000 luvun alkupuolella vesistön välittömään läheisyyteen siten, että sen asunnoista oli esteetön näköala ko. vesistöön – ainakin myyntiesitteen mukaan. Talon valmistuttua asunto-osakeyhtiö ja valtaosan asuntojen ostajista nimittäin reklamoivat päämiehellemme osakkeiden myyjälle (perustajaosakas), että esteetöntä vesistönäköalaa ei ole, koska vesistöön päin aukeavien lasitettujen parvekkeiden lasien alaosa oli lasitettu lasilla, josta ei sisältä ulospäin katsottaessa näe ainakaan kunnolla läpi. Vaatimuksena oli ko. lasien vaihtaminen tai vaihtamiskustannuksista vastaaminen.

Perustajaosakas kiisti vaatimukset mm. sillä perusteella, että asunnoista on vesistönäköala ja ko. parvekelasin laatu selvisi ns. turva-asiakirjoista, minkä jälkeen oli odotettavissa asunto-osakeyhtiön ja kymmenien osakkeenostajien kanteet kohdistettuna perustajaosakkaaseen. Tässä tilanteessa riitaisuuden osapuolet totesivat, että vaatimukset ja niiden perusteet olivat kunkin asunnon osalta identtiset: lasien vaihto tai niiden vaihtokustannusten korvaaminen näköalan parantamiseksi.

Todettuaan edellä mainitun osapuolet neuvottelivat ja tekivät mm. oikeudenkäyntikulujen minimoimiseksi sopimuksen, jonka mukaan erimielisyys ratkaistaan ns. pilottioikeudenkäynnillä, jossa yksi sopimuksessa nimetty asunnonomistaja vaatii sopimuksen liitteeksi otetun haastehakemuksen mukaisella kanteella perustajaoksakkaalta korvausta ko. lasien vaihtamisen aiheuttamista kustannuksista asuntonsa osalta. Sopimuksen mukaan osapuolet sitoutuivat kanteen lainvoimaisen ratkaisun mukaiseen lopputulokseen kaikkien asuntojen osalta, ts. kanteen menestyessä perustajaosakas maksaa ko. lasien vaihdon kustannukset kaikkien asuntojen osalta, ja mikäli kanne hylätään, asunto-osakeyhtiö ja asuntojen omistajat luopuvat ko. lasien vaihtamisesta aiheutuvista korvausvaateista.

Sopimuksessa yksilöity asunnonostaja nosti 21.10.2008 kanteen, jolla riitaisuus ratkaistiin ja sopimus toteutui. Sopimus, joka edellytti luottamusta puolin ja toisin, oli suppea, varsinainen sopimusteksti laajuudeltaan vain 2 sivua. Sopimuksen liitteenä ollut haastehakemus, joka tarkoin määritteli vaatimukset ja niiden perusteet, oli laajuudeltaan 5 sivua ilman liitteitä.  Sopimuksen allekirjoittivat asunto-osakeyhtiö, pääosa osakkeenomistajista ja perustajaosakas.

Miten sitten em. pääasia eli pilottikanne ratkaistiin? Sillä ei kirjoituksemme kannalta ole merkitystä, sopimus olisi toteutunut olisipa ratkaisu ollut kumpaan suuntaan tahansa. 

Kirjoituksemme alussa viittasimme välituomiolla ratkaistuun riita-asiaan rakennusurakkariidassa.  Em. pilottioikeudenkäynnin sijaan olisi asuntokauppariidassa voitu edetä myös siten, että riidan osapuolet olisivat pyytäneet käräjäoikeutta ensin välituomiolla ratkaisemaan, onko perustajaosakkaalla korvausvelvollisuutta vai ei, ja vasta sen jälkeen olisi käsitelty korvausvaatimuksia. Tällöin on kuitenkin huomattava, että asianosaisilla ei ole ehdotonta oikeutta saada ko. välituomiota, vaan sen antaminen on aina oikeuden harkittavissa.