Reklamaatio kiinteistön kaupassa, kun myyjänä on kuolinpesä

Kiinteistökaupan virheestä ilmoittamisesta säädetään maakaaren (MK) 2 luvun 25 §:ssä. Lainkohdan mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Edelleen säännöksen mukaan jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Myyjä ei säännöksen mukaan kuitenkaan vapaudu vastuusta edellä mainituilla perusteilla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Kiinteistökaupoissa ei ole kovin harvinaista, että myyjänä on kuolinpesä. Pesälle tehtävän reklamaation osalta on huomioitava, että pesän osakkaat kantavat ja vastaavat yhteisesti pesää koskevissa asioissa, ellei pesän hallintoa ole järjestetty muutoin esim. pesänselvittäjälle. Pääsääntöisesti reklamaatio on tehtävä kaikille pesän osakkaille, ellei pesään olen määrätty pesänselvittäjää.

Tapauksessamme aviopuolisot A ja B myivät v. 2002 puoliksi omistamansa omakotitalokiinteistön X:lle. Kaupan jälkeen B kuoli, ja hänen pesänsä, jonka osakkaita olivat A ja A:n ja B:n tytär C, jaettiin kokonaisuudessaan v. 2004 tehdyllä perinnönjakosopimuksella. Syksyllä (ennen 5 vuoden kulumista hallinnan luovutuksesta) v.  2006 X reklamoi ok-talon kosteusongelmista A:lle kiinteistön myyjänä ja vaati hinnanalennusta. Kun A kiisti vaatimuksen, haastoi X A:n oikeuteen ja esitti vaatimukset A:lle oikeusteitse.

X esitti vaatimukset B:n pesän toiselle osakkaalle C:lle vasta v. 2007 sen jälkeen, kun kiinteistön hallinnan luovuttamisesta X:lle oli kulunut yli 5 vuotta.  X täsmensi v. 2008 vaatimukset B:n pesältä puoleen määrään vaatimastaan hinnanalennuksesta, A:n ollessa X:n mukaan vastuussa toisesta puolikkaasta. X katsoi, että kun reklamaatio oli v. 2006 toimitettu A:lle, jonka hoidossa pesä oli ollut, oli reklamaatio toimitettu myös pesää sitovasti ajoissa.  A ja C katsoivat, että kun B:n pesää ei oltu asianmukaisesti reklamoitu 5 vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta, X oli menettänyt oikeutensa esittää vaatimuksia B:n pesälle. 

Keskeiseksi kysymykseksi riidassa muodostui siten kysymys siitä, oliko X menettänyt oikeutensa esittää hinnanalennusvaatimus toiselle myyjistä eli B:n pesälle. Velan vanhentumisen katkaiseminen on velkojalle merkittävä oikeustoimi, joka on tarvittaessa pystyttävä näyttämään toteen. Muuten saattaa saatava vanhentua.

X:n kannalta ongelmallista oli, että kaikki 5 vuoden sisällä tehdyt vaatimukset oli esitetty nimen-omaisesti yksin A:lle kiinteistön myyjänä, edes viittaamatta tämän asemaan B:n pesän osakkaana. Tiedoksiantoa kuolinpesälle sääteli tuolloin (ja nykyään) oikeudenkäymiskaaren säännös, jonka mukaan tiedoksianto kuolinpesälle toimitetaan kaikille kuolinpesän osakkaille tai pesänselvittäjälle, jos sellainen on määrätty. Lisäksi säännöksen mukaan tiedoksianto voidaan toimittaa mm. myös sellaiselle osakkaalle, joka hoitaa pesän omaisuutta, jolloin tiedoksiannon vastaanottajan on viipymättä toimitettava jäljennös saamistaan asiakirjoista kullekin osakkaalle.

Hallituksen esityksessä tiedoksiantoa kuolinpesälle koskeviksi säännöksiksi todetaan, että pesän hoitaminen saattaa ilmetä monista eri seikoista, kuten siitä, että osakas asuu kuolinpesään kuuluvassa kiinteistössä tai muussa vainajan asunnossa taikka asunnon välittömässä läheisyydessä.  Esitöiden em. määrittelyn perusteella A ei ”hoitanut” B:n pesää X:n reklamoidessa asiasta v. 2006.

Asemaansa turvatakseen X haki v. 2008 pesäselvittäjän B:n pesään selvittämään pesän hinnanalennussaatavaa X:ltä. Pesänselvittäjä pyysi X:lta perusteet vaatimukselleen ja pesän osakkailta vastineet, ja otti niiden perusteella kannan X:n saatavan olemassaoloon. 

Pesänselvittäjä totesi, että kirjallisuudessa on todettu voimassa olevan välttämättömän prosessinyhteyden periaatteen, jonka noudattaminen tarkoittaa sitä, että tiedoksiannot tulee tehdä kaikille pesän osakkaille. Lisäksi pesänselvittäjä totesi, että oikeuskäytännössä KKO 1976 -II-2 on todettu, että ilmoitus, joka on annettu sellaiselle kuolinpesän osakkaalle, jonka hoidossa pesä on, on keskeyttänyt vanhenemisen kaikkiin osakkaisiin nähden. Johtopäätöksessään pesänselvittäjä totesi mm., että koska kuolinpesä ei ollut A:n hallussa, A:lle v. 2006 tehty virheilmoitus ei ollut keskeyttänyt vanhenemisaikaa C:tä kohtaan, joten X:n vaatimus B:n pesää kohtaan on perusteeton.

Asianosaiset tyytyivät pesänselvittäjän kantaan, ja lopulta sopivat v. 2009, että koska B:n pesän vastuu kiinteistökaupan johdosta on vanhentunut, päämiehemme A maksaa X:lle puolet hieman sovitellusta hinnanalennuksesta sopimuksessa mainituin aika- ym. ehdoin.