Kiinteistökaupan reklamaatio virheellisen myynti-ilmoituksen vuoksi

Kiinteistön kaupoissa, varsinkin jos ollaan myymässä rakentamatonta kiinteistöä rakennuspaikaksi, myyjä ilmoittaa usein kunnallistekniikan mahdollisesta olemassaolosta, koska sillä on merkitystä kauppahinnan ja tulevan rakennushankkeen kannalta.

Asiakkaamme osti marraskuussa 1997 Helsingistä rakennuspaikan uudisrakennustaan varten. Kaupan välittäjänä toimi tunnettu kiinteistönvälitysliike. Asiakkaamme oli saanut tiedon myytävästä kohteesta lehti-ilmoituksesta. Ilmoituksessa kohdetta myytiin paritalotonttina maininnoin: ”Kunnallistekniikka rajalla”.

Myyntiesitteessä kohdassa ”Kaavatilanne” ilmoitettiin: ”vahv. kaava.” Esitteen kohdassa ”Kunnallistekn.” ilmoitettiin: ”On, rajalla.” 

Kaupanteon jälkeen asiakkaallemme selvisi, että kunnallistekniikka ei ollutkaan ostetun alueen rajalla, vaan jätevesiviemäriä varten jouduttiin suunnittelemaan ja rakennuttamaan n. 24 metriä ylimääräistä viemäriä ja kaivo. Tämän työn hinnaksi muodostui euroiksi muutettuna 17.589 euroa vastaten n. 24 %:n osuutta kauppahinnasta.

Vaadimme asiakkaamme puolesta em. määrää myyjältä hinnanalennuksena ja välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena. Myyjä ja välitysliike kiistivät vaatimukset mm. väitteillä sijaintitiedon virheettömyydestä, ostajan selonottovelvoitteen laiminlyönnistä ja sillä, ettei ostajalle tullut vahinkoa koska kohde oli ostettu alle käyvän hinnan. Lisäksi vedottiin syy-yhteyden puuttumiseen: jos ostaja olisi tiennyt kunnallistekniikan sijainnin, olisi hän silti ostanut kaupan kohteen, joka myytiin 13 % alle hintapyynnön.

Käräjäoikeus totesi tuomiossaan ensin lehti-ilmoituksen virheen, minkä vastaajatkin myönsivät. Sen jälkeen käräjäoikeus totesi, että esitteessä tieto kunnallistekniikan sijainnista on esitetty siten, että se on ollut omiaan johtamaan käsitykseen sen sijainnista kaupan kohteen rajalla. Esitetty virheellinen tieto olisi tullut oikaista ennen kauppaa, ja kun välitysliike ei näin ollut menetellyt, se oli laiminlyönyt kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 6 §:ssä tarkoitetun huolellisuusvelvoitteensa (em. laki on kumottu kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetulla lailla (15.12.2000/1074) jonka 7 §:ään vastaava säännös sisältyy).

Ostajan selonottovelvoitteen osalta käräjäoikeus totesi, että kunnallistekniikan sijainti ei ole ollut havaittavissa kohteen ulkoisessa tarkastelussa. Ostajalla ei ole ollut erityistä selonottovelvollisuutta esitteessä ilmoitetusta seikasta, vaan hänelle on ollut oikeus luottaa annettuun tietoon. 

Yhteenvetona käräjäoikeus totesi, että ostajalle on kiinteistön markkinoinnissa annettu virheellinen tieto, ja myyjä on maakaaren 2 luvun 20 §:n nojalla tuottamuksestaan riippumatta vastuussa edustajananaan toimineen kiinteistönvälitysliikkeen antamista tiedoista. Kaupan kohdetta rasitti maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Kun virhe on syntynyt kiinteistönvälitysliikkeen markkinoinnissa, ostajalle on myös syntynyt kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 13 §:n mukainen oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän osoittaa aiheutuneen välittäjän virheestä (nykyisen lain 14 §:ssä vastaava säännös).  Syy-yhteys virheellisen markkinoinnin ja vahingon välillä oli olemassa. Käräjäoikeus ei antanut merkitystä sille, mikä ostajan suhteutuminen olisi ollut kauppaan ilman edellä mainittua virhettä. 

Hinnanalennuksen ja korvauksen määrän osalta käräjäoikeus aluksi totesi, että ostajan oikeus hinnanalennukseen on riippumaton siitä, onko kohde myyty käypään hintaan tai alihintaan, vaikka alihintaisuudella suhteellisen laskutapaan perustuen voi olla hinnanalennusta alentava merkitys. Vahingonkorvaukseen mahdollisella alihintaisuudella ei ole merkitystä.

Käräjäoikeus sen jälkeen selosti asianosaisten esittämiä eriäviä kantoja koskien ostajan taholta esitettyjen vertailukauppojen kauppahintoja. Käräjäoikeus otti perusteeksi kiinteistönvälitysyhtiön toimeksiantosopimuksessa arvioiman myyntihinta-arvion. Koska toteutunut kauppahinta erosi siitä n. 3,5 %, katsoi käräjäoikeus ostajan maksetun kauppahinnan kohteen käypäksi arvoksi.

Lopputulemana käräjäoikeus tuomitsi viemärin hieman tarkentuneen pituuden perusteella myyjän hinnanalennuksena ja välitysliikkeen vahingonkorvauksena maksamaan yhteisvastuullisesti asiakkaallemme euroiksi muutettuna 13.209 euroa ja korvaamaan asiakkaamme oikeudenkäyntikulut, molemmat määrät korkoineen.

Myyjä ja välitysliike valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus totesi tuomiossaan, että lehti-ilmoituksessa ja myyntiesitteessä oli ollut virhe, mitä ei ollut väitettykään oikaistun kaupanteossa tai sitä ennen. Hovioikeus ei antanut merkitystä valittajien väitteille mahdollisesti annetusta johtokartasta, koska ostajan ei siitä voitu katsoa ymmärtäneen, että viemäröinti ei vastoin lehti-ilmoitusta ja esitettä sijaitsekaan rajalla eli tontin ominaisuudet eivät vastaakaan annettuja tietoja. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.